Si vous souhaitez exploiter un bien immobilier en indivision, la meilleure solution est d’opter pour la création d’une société qui peut être la SCI familiale ou la SARL de famille. Le bien loué meublé ne peut cependant être géré que par cette dernière structure, c’est-à-dire la SARL de famille. Si la location meublée est seulement saisonnière, dans ce cas le logement peut continuer à être géré au sein d’une SCI. La fiscalité dépend alors du choix de la société en question.
Impôt sur les sociétés avec la SARL de famille
En optant pour la SARL de famille, les associés sont imposés à l’IS uniquement. Ainsi, pas de possibilité de bénéficier de l’impôt sur le revenu qui est pourtant extrêmement avantageux dans la location meublée. Ce que nous allons détailler plus bas. La SARL de famille fonctionne en effet avec les mêmes conditions fiscales que la société à responsabilité limitée classique, à la différence que les associés sont les membres d’une même famille. Plusieurs activités peuvent être supportées par cette forme sociétale, et qui génèrent tous types de revenus : bénéfices non commerciaux (BNC), bénéfices industriels et commerciaux (BIC), revenus fonciers, etc.
Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu avec la SCI familiale
La SCI familiale quant à elle permet deux différents types d’imposition : soit à l’IS, qui est le régime de l’imposition par défaut, soit à l’IR, sur demande spéciale. À la différence de la SARL de famille, cette forme sociétale ne reconnaît que l’activité de la location nue qui génère des revenus fonciers.
Fonctionnement de ces deux types de sociétés
Les associés élisent un gérant qui se charge de la gestion du bien : mise en location, entretien, réparation, rénovation, collecte des loyers, gestion des baux. Les associés souscrivent à des titres de propriété qui ne sont cédées ou transmises qu’entre les membres de la même famille pour la SARL, tandis que d’autres associés peuvent en détenir dans le cas de la SCI, si les associés décident de revendre leurs parts. Les décisions sont prises lors des assemblées générales ordinaires ou extraordinaires, et tiennent compte de la quote-part pour chaque associé.
Attention, ne pas confondre SARL de famille et SCI familiale avec les produits pierre-papier tels que les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) qui fonctionnent plus ou moins de la même manière. C’est-à-dire émission des parts par le gestionnaire et souscription par les associés. Les SARL et SCI ne gèrent que des immeubles en indivision dans la majorité des cas, tandis que les SCPI ont plutôt vocation à exploiter un ensemble de patrimoine diversifié, nécessitant la mise en œuvre d’un ensemble de stratégies préalablement déterminées.
Les avantages de la location meublée en termes de fiscalité
Comme nous l’avons vu ci-dessus, la location meublée génère des avantages très intéressants du point de vue fiscalité, lorsque le loueur est assujetti à l’impôt sur le revenu. Il choisit alors entre le régime réel simplifié qui est le plus intéressant, et le régime micro BIC. Le choix est fonction du montant des recettes locatives annuelles.
Le régime réel simplifié lui permet de gommer tout ou partie de son impôt, grâce à la déduction des charges. L’expert-comptable calcule également le montant des dotations aux amortissements issues de l’immobilier, des meubles et des équipements du logement. Les excédents sont reportés sur l’exercice suivant, d’où la possibilité d’échapper au paiement d’impôt en toute légalité pendant plusieurs années, jusqu’à plus de 15 ans. Si le loueur a acheté un bien neuf, il pourra aussi faire une demande de remboursement de la TVA.
En ce qui concerne le régime micro BIC, il se distingue par la déduction d’un abattement opérée par le service des impôts.
