Les SCPI fiscales vous donnent l’opportunité d’investir dans des actifs immobiliers sans avoir à vous inquiéter de sa gestion.
Cette forme de placement financier comporte également divers bénéfices fiscaux. L’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites "fiscales" représente un bon outil de défiscalisation.
Les actifs dans lesquels il faut investir sont des bâtiments locatifs neufs ou en besoin de rénovation. La société de gestion s’occupe des procédures de gestions locatives (choix du logement, sélection des locataires, entretien des locaux).
L’investisseur n’a donc pas la responsabilité dans la gestion. La somme à investir est relativement faible. Elle varie entre 2.000 et 8.000 euros. Il est également possible de diversifier vos fonds sur d’autres placements. C’est afin de diluer les risques de perte en capital.
Le bénéfice fiscal octroyé à l’acquisition est similaire à celui des programmes introduits pour l’achat de logements en direct (Malraux, Pinel…). Afin d’en bénéficier, il faut garder ses parts jusqu’à la fin de la location. Toutefois en réalité, la période de possession aboutit souvent jusqu’à une quinzaine d’années. C’est habituellement jusqu’au moment où la société de gestion entend vendre le patrimoine immobilier.
Les types de SCPI fiscales
Dépendant des catégories, quelques dispositifs sont consacrés aux biens neufs et d’autres dans l’ancien. On identifie trois grands types de dispositifs disponibles.
Les SCPI Pinel permettent une diminution d’impôts sur la somme souscrite. Ce montant est plafonné à 300.000 euros et varie de 18% sur neuf à 21% sur douze ans.
La SCPI Malraux autorise, quant à elle, une réduction d’impôts de 22 ou 30% des travaux de rénovation entrepris sur des logements. La réduction est plafonnée à 400.000 euros et doit être répartie sur une période de quatre années au maximum.
Les SCPI de déficit foncier engagent exclusivement les monuments historiques. Ce type de SCPI est assez rare et permet une diminution d’impôts suite à des travaux de restauration entrepris sur les monuments historiques. La diminution est plafonnée à 10.700 euros annuellement mais ne possède pas de limite dans le temps.
Les coûts à surveiller
Si les frais liés à une SCPI fiscale dépasse le plafond des 20%, il faut éviter d’y souscrire. Les SCPI fiscales entretiennent des coûts similaires à ceux d’une acquisition immobilière en direct. Dès l’engagement, la société de gestion prélèvera une commission de vente variant de 10 à 12% du prix de la vente. D’ici la dissolution de la société, qui arrive au terme de 15 ans, vous serez ponctionnés annuellement entre 10 et 15% des loyers perçus. Les sommes prélevées serviront à couvrir les travaux d’entretien ainsi que la location des immeubles. Il est avisé d’étudier le rapport du commissaire au compte. Octroyé sur demande à la société, il énumère les différents frais prévus au programme. D’autres rapports annuels et assemblées générales pourront davantage vous éclairer sur la situation. Au final, le taux de prélèvement annuel avoisine les 20%. Au dessus de ce plafond, on est en droit de questionner la compétence de la société de gestion. Il serait préférable donc, de renoncer à la souscription. Est-il possible de faire une simulation pour une SCPI fiscale ? Il existe des sites comme SCPI-8 pouvant vous aider à le faire.
Les inconvénients d’une SCPI fiscale
Si la SCPI fiscale peut être un outil efficace pour défiscaliser, il faut cependant se méfier de quelques éléments. Un investisseur ne peut céder ses parts avant la dissociation de la société. Similaire à l’achat de l’immobilier en direct, le capital investi n’est pas assuré. Les parts peuvent donc connaître une dévaluation. En outre, le rendement est moindre. Il fluctue entre 1,5 et 2,5% annuellement. Ce taux est de deux à trois fois inférieur à ce que produisent les SCPI de rendement. Ceux-ci ont l’avantage de se concentrer sur l’emplacement d’immobiliers de commerces ou de bureaux. Habituellement, il s’agit de domaines où le loyer est bien supérieur à celui de l’habitation.
