Vous souhaitez transmettre votre patrimoine dans les meilleures conditions et faire bénéficier d’une fiscalité avantageuse au donataire de votre choix : optez pour le démembrement de propriété ! Celui-ci consiste à séparer les droits de la pleine propriété en deux afin de répartir les obligations et les avantages qui y sont rattachés.
La pleine propriété est le droit absolu que vous exercez sur un bien : l’inclure dans votre patrimoine, décider librement de ce que vous souhaitez en faire, empocher les éventuels revenus locatifs, faire des travaux de transformation et d’extension, etc. Une fois le bien démembré, vous ne jouissez plus de l’ensemble de ces droits.
Dans l’exemple que nous venons de prendre, vous devenez l’usufruitier et le donataire que vous avez choisi sera le nu-propriétaire. Vos droits sont par conséquent limités à ceux d’occuper le bien, ou à l’exploiter afin de produire des revenus. Le nu-propriétaire quant à lui ne peut prétendre à ces revenus, ni à occuper le bien. Néanmoins, celui-ci lui appartient en théorie, c’est-à-dire qu’il en détient uniquement les murs, sans être en droit d’exercer les pouvoirs du plein propriétaire, et ce, jusqu’au moment de votre décès.
Dans ce cas de figure, on parle de donation de la nue-propriété. Il existe par ailleurs un second cas de figure peu connu où vous procédez au don de l’usufruit de manière temporaire seulement. Par exemple, vous êtes parent d’un enfant n’ayant pas encore atteint la majorité qui souhaite financer ses études pendant quelques années. Dans ce cas, vous pouvez mettre en place le montage suivant : vous cédez temporairement l’usufruit à votre enfant qui empochera alors les revenus locatifs pendant la durée convenue. Ce montage est extrêmement bénéfique pour vous et pour ce dernier du point de vue fiscal. En effet, l’usufruit ayant été cédé, vous n’aurez aucun revenu à déclarer au Trésor Public. Votre enfant étant mineur, il n’est pas assujetti à l’imposition, ni à l’IR, ni à l’IFI.
