Une des contraintes relatives à la mise en location d’un bien Pinel : vous n’êtes pas libre de fixer le montant de votre loyer. La loi impose que certains plafonds ne soient pas dépassés, que ce soit pour les loyers proprement dits ou par rapport aux ressources de votre futur locataire.
Considérer que le bien est neuf
En premier lieu, n’oubliez pas de considérer que le bien que vous mettez en location est neuf. Un des paramètres à prendre en compte afin de fixer le loyer seuil et de comparer les offres sur le marché local du neuf. La comparaison se fait sur des biens similaires. Le loyer d’un bien neuf est en revanche plus élevé que celui de l’ancien : à vous de déterminer le montant minimal en tenant compte de la rentabilité générée et après différentes simulations.
Rappelons que la rentabilité est obtenue suivant le rapport montant du prix d’achat et montant des recettes annuelles. En cas de vacance locative, les recettes annuelles diminuent. Or, c’est souvent un loyer exagérément élevé qui provoque cette carence locative, et par conséquent une érosion de votre rendement sur le long terme.
Tenir compte d’une décote de 20% par rapport au cours du marché
Avec l’obligation de vous conformer aux plafonds sus énumérés, il est possible que vous réalisiez une décote d’environ 20% par rapport au cours sur le marché. Veillez donc à acheter un bien à prix modéré au moment même de l’acquisition. De plus, vous devez garder en tête que ce bien doit faire l’objet d’une demande plus ou moins élevée, afin d’éviter la carence locative expliquée plus haut. Rappel : le bien neuf Pinel doit être impérativement loué dans un délai maximal de 6 mois après sa livraison.
Les risques de surévaluation et de sous-évaluation du loyer
Attention à la fausse évaluation de votre loyer, après analyse des caractéristiques du logement (les points forts et les désavantages). Les critères entrant en compte sont : l’emplacement en premier lieu. Votre bien est-il situé en plein cœur de la ville, dans un quartier sympathique, où il fait bon vivre ? Offre-t-il une belle vue, est-il situé à proximité de points touristiques, d’universités ou d’établissements de santé ? C’est en fonction de ces paramètres que vous louerez facilement à des étudiants ou à des seniors par exemple.
À l’inverse, le logement est-il éloigné des commodités, le quartier est-il trop bruyant (à proximité d’un aéroport, d’une boîte de nuit, d’un bar) ? Dans ce cas, vous devez considérer ces points faibles et rectifier le montant de votre loyer. Ces carences devront aussi être considérées lorsque vous allez revendre le bien le jour venu. Par conséquent, il vaut mieux songer à choisir un logement avec le maximum d’atouts non seulement afin de pratiquer un loyer attractif, mais aussi pour assurer une meilleure liquidité à terme.
En ce qui concerne le bien proprement dit, choisissez vous-même le plan du logement, en collaboration avec un bon architecte. Par exemple, pour un bien d’une même surface, il vaut mieux avoir plus de pièces à vivre d’une moindre dimension. Exemple : faites construire un bien de 110 mètres carrés avec 4 pièces à vivre plutôt qu’un logement de même taille avec seulement 2 pièces à vivre. Rajoutez également une salle de bain supplémentaire, une des formules devenues très tendance de nos jours. Ainsi, votre logement séduira plus de locataires.
Pour conclure, ne pas oublier que la loi Pinel a pour principal objectif de réduire votre impôt sur le revenu. Si vous êtes faiblement imposé, l’investissement est de peu d’intérêt, compte tenu de cette contrainte relative aux plafonds susmentionnés. La suite à découvrir sur businessimmo.com.
