Le marché des EHPAD est actuellement très florissant, que ce soit dans la famille des résidences neuves ou de celles de seconde main. Acheter un EHPAD d’occasion devient entre autres un investissement malin pour ceux qui souhaitent profiter de la location meublée dès aujourd’hui et dans les années à venir.
Rappel sur les caractéristiques de l’EHPAD
Avant d’aller plus loin, rappelons ce qu’est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD. C’est une résidence senior, un remodelage modernisé de la maison de retraite où la prise en charge des seniors et la qualité de services font partie de ses priorités. Dans un EHPAD, le résident profite non seulement d’un logement meublé et aménagé par rapport à sa situation de dépendance, mais aussi d’une unité de soins ainsi que de plusieurs services. La restauration, la laverie, la blanchisserie, ou encore les autres prestations relatives au bien-être. Par exemple : SPA, mise en beauté, centre de sport, salon de détente, de rencontre et d’échanges.
La gestion d’un EHPAD est assurée par un opérateur expérimenté qui signe un bail locatif avec les seniors résidents. La plupart de ces établissements sont proposés à l’investissement : celui qui place son argent dans l’achat d’une chambre d’EHPAD profite alors de tous les avantages de la LMNP, la location meublée non professionnelle. Il perçoit les revenus locatifs versés par l’opérateur, sans avoir à prendre en charge les diverses obligations liées à la gestion locative.
Le marché secondaire : des coûts moins élevés
L'aquistion d'un EHPAD d’occasion est plus avantageux en raison des coûts moins élevés. En premier lieu, le prix du rachat est moindre comparé à celui de l’EHPAD neuf. Deuxio, le bail continue de courir pour l’EHPAD d’occasion, tandis que l’EHPAD neuf risque de connaître une certaine période de vacance locative jusqu’à ce que l’opérateur ait trouvé son locataire. Cette carence locative impacte alors sur le rendement annuel de l’activité. En troisième lieu, il y a possibilité de revaloriser les loyers, si tel a été prévu dans le bail locatif signé. Ce qui améliorera alors la rentabilité de la LMNP.
Cependant, notons que les frais de notaire dans le cas de l’achat d’un bien de seconde main sont plus élevés. De plus, des réparations seront éventuellement à prévoir.
Où trouver des EHPAD d’occasion ?
Il est facile de trouver des EHPAD de seconde main puisque de nombreux spécialistes de l’immobilier en proposent désormais. Par exemple, auprès des professionnels de l’immobilier, ou encore auprès de l’opérateur lui-même. Il n’est pas rare non plus de trouver de nombreux sites spécialisés en EHPAD, qui mettent en avant une liste des meilleurs gestionnaires d’EHPAD d’occasion : parfois, toutes les opérations se font en ligne et très rapidement.
Se renseigner davantage sur euodia.fr.
Des particuliers qui revendent leur EHPAD diffusent aussi des petites annonces sur différentes plateformes : les journaux, les sites internet, etc.
Mise en garde : EHPAD et accord tripartite
Avant d’acheter un EHPAD, toujours vérifier que le gestionnaire a bien signé la convention tripartite avec les autorités concernées. Cette convention met en avant les engagements relatifs à la gestion de l’EHPAD sur plusieurs domaines. Entre autres la qualité des soins, la transparence des coûts et des tarifs appliqués. Ces derniers sont en effet uniformisés pour tous les EHPAD : ils sont fixés en fonction des volets suivants : hébergement, soins et dépendance.
Un EHPAD n’ayant pas signé cette convention tripartite n’est pas en règle. Il est tout aussi important de s’informer sur l’historique de l’EHPAD, puisque, comme nous l’avons vu plus haut, il peut s’agir d’une maison de retraite changée en résidence senior médicalisée. Dans ce cas, la signature de cet accord est un passage obligé pour celle-ci. Rappelons que la convention tripartite garantit qualité et normes standard.
